De afgelopen week bekropen mij allerlei angsten over de commerciële vastgoedmarkt in Nederland, en dan vooral over het minder goede deel.
Het onroerend goed van goede kwaliteit op goede locaties met lang verhuurde contracten (dat is gelukkig een flink deel van de waarde van de vastgoedmarkt) is nog steeds zeer gewild en terecht: ook al is het huurrendement laag, het is wel hoger dan de fooi die je op staatsleningen krijgt. Bovendien kun je er wel van uit gaan dat er inflatie zal zijn, vooral als overheden het Engelse voorbeeld gaan volgen om begrotingstekorten te verminderen met BTW – verhogingen terwijl de Chinezen ondertussen zoveel grondstoffen voor onze neus wegkopen dat olie, metalen, varkensvlees etc. echt wel duurder gaat worden.
Die angst zit er al sinds de kantorenportefeuille van Uni-invest tegen 40% beneden de taxatiewaarde eind vorig jaar niet te slijten was. Dat is een bekende zorg, door velen gedeeld en o.a. door Sijbrand (DNB) weer eens luid verkondigd.
Gebroederlijk luiden DNB en AFM de noodklok over vastgoed: we hebben een bubbel in Nederland zo horen we ineens (het gekke is: alleen voor goedkoop commercieel vastgoed, het dure is wel gewild).
Een en ander is een direct uitvloeisel van de Eurocrisis: banken moeten zo zuinig zijn met kredieten dat ze, hoe vaak ze ook hun talrijke dubbeltjes omdraaien, geen cent tegen een redelijke rente willen uitlenen, zo overkomt het steeds meer vastgoedbezitters die een financiering willen krijgen/ verlengen.
Geen wonder dat er weinig transacties zijn, de markt op slot zit, de onzekerheid over de waarde van vastgoed groeit: men stelt kopen uit en daardoor dalen de prijzen. Die daalden toch al door de toenemende leegstand veroorzaakt door al maar doorbouwen van nieuwe kantoren waarvoor oude werden verlaten terwijl door de recessie en het nieuwe werken, internetshoppen minder ruimte nodig is.
Het zijn nu vooral ook de anekdotes over hoe moeilijk je een hypotheek kunt krijgen, hoe je geschoren wordt als de rente bij verlenging de lucht in schiet die een goede voedingsbodem zijn voor paniek.
Is Nederland geen haar beter dan Spanje? Een groot verschil is dat er in Nederland al heel lang heel weinig gebouwd wordt (in Spanje bouwde men jarenlang meer huizen dan in Frankrijk, Duitsland en Italië samen). Vooral de huizenbouw ligt bij ons al heel lang op zijn gat. Er zijn heel wat gebieden waar de bevolking krimpt en daar krijg je geen schaarste, maar in de andere gebieden wel. Dat moet dan uiteindelijk de bodem maken voor de huizenprijzen. Die bodem hangt voorlopig zoals al vele decennia af van de betaalbaarheid. Die was extreem verbeterd door de lage hypotheekrente, het steeds royaler meetellen van het tweede inkomen. Nu stijgt de hypotheekrente en daar overheen komt de steeds grotere beperkingen hoe veel je mag lenen en bovendien hangt het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek (goed voor 15% prijsdaling in één kwartaal toen dit in Zweden gebeurde) als het zwaard van Damocles boven de markt. Kortom, de huizenprijzen moeten net als in de VS in reële termen terug naar het niveau van rond 2000. Dat overleven de meeste mensen wel, als het daarbij blijft.
Voor commercieel vastgoed van mindere kwaliteit liggen de zaken moeilijker, maar als de waarde van een kantoor 5% per jaar daalt en de huren 7% zijn van de waarde dan verlies je nog steeds niet ten opzichte van staatsleningen. Zo lang een en ander verhuurd is, lijkt een en ander nog wel te overzien, maar bij leegstand ben je wel enorm de klos, veel meer dan vroeger. Kwaliteit wint, maar schulden brengen nu de prijzen omlaag.
Vroeger moest je bij een onroerend goed fonds eerst naar de locaties van het vastgoed kijken, dan nog eens wat beter naar de loctaies en tenslotte nog eens naar de locaties , nu is de eerste blik op de schulden, de tweede ook en de derde nog steeds: locatie, locatie, locatie is vervangen door schuld, schuld, schuld.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten