Vanmiddag ben ik naar het seminar van M&G geweest in L'Europe. Men ging eerst eens omstandig uitleggen hoe absurd hoog tegenwoordig de hypotheekrentes zijn als je een kantoor van bijvoorbeeld 100 miljoen pond wil financieren in hartje Londen. Dat zouden ze dan doen via eigen kapitaal, mezzanine kapitaal en senior hypotheken, kortom het soort constructie waarbij in Amerika monumentale verliezen zijn geleden.
De rentes die je nu kunt krijgen voor de eerste hypotheken zijn nu ver boven de normale swaprente. Vroeger, in de goede oude tijd van rond 2006 kon je een hypotheekrente krijgen van 0,6-1% boven de korte rente. Nu moet je hier 4% of nog erger boven de korte rente voor betalen en een eerste hypotheek gaat niet langer tot 60-75% van de koopwaarde, maar nu tot 50-55%.
Evident is dat je nu een heel wat betere deal doet dan in 2006. Maar als je hiermee aan komt bij een fondsbestuur raken ze hierdoor dermate van slag dat ze gaan aangeven een andere vermogensbeheerder te gaan zoeken. Pas als je zegt dat je meer in de allerveiligste staatsleningen gaat beleggen klaren de gezichten weer wat op.
M&G had een redelijke uitleg waarom die hoge hypotheekrentes voor commercieel onroerend goed in Europa nog lang hoog zullen blijven, zo lang banken nog ijverig deleveragen (en fondsbesturen nog niet zo heel erg warm lopen voor hoge rendementen met risico's die ze niet goed kunnen inschatten). In Europa staat er ongeveer € 1000 miljard uit aan financiering van commercieel onrorend goed, waarvan € 500 miljard de komende twee jaar moet worden geherfinancierd en banken willen en kunnen zich niet branden aan dat hele bedrag. D.w.z. die fondsbesturen moeten alsnog overgehaald worden en dat lukt slechts tegen nog hogere hypotheekrentes en nog betere zekerheden.
Daarna kwamen de vooruitzichten voor commercieel onroerend goed aan de beurt. Na het begin kreeg de financieringsproblematiek, die de prijzen zo drukt, wat minder aandacht. Prangend vond men wel dat de gemiddelde financiering van A1 onroerend goed in Londen van 40 naar 60% was gestegen (na een piek van 66%). In de huidige ogen is dat te hoog. Die 60% is wereldwijd heel populair, maar moet kennelijk naar onder de 50% in Europa (in de VS kan het boven 60% blijven). Dat blijft voorlopig een rem zetten op de prijzen voor Europees onroerend goed.
In de VS/Canada gaat het de laatste tijd erg goed met de opbrengsten (15% in 2011), dat was beter dan Australië/ Korea/ Zweden/Polen met 10% en de 4% in Japan of Nederland. Om duistere redenen liet men een kleine plus zien in Spanje en zelfs Portugal en slechts een kleine min in Ierland. (Bron IPD, die kennelijk alleen naar het beste A1 kijkt). Binnen Europa ziet men de beste kansen voor Polen (uiteraard, dat blijft ook doorgroeien als de Eurozone klapt en de aanvangsrendementen zijn nog redelijk).
Men ziet het VK als relatief veilig, de huurinkomsten groeien redelijk door en iedereen gelooft er nog in dat onroerend goed zo duur hoort te zijn in Londen West End. Buiten Londen is de wereld gevaarlijker, binnen Londen zijn sommige dingen wel erg duur.
Huurinkomsten zorgden voor 70% van je total return in het VK in de afgelopen dertig jaar en de kapitaalgroei was gemiddeld in reële termen 0. Vergeleken met staatsleningen lijkt onroerend goed goedkoop, maar vergeleken met de historische huurrendementen is een en ander niet goedkoop.
In Amerika zie je meer economische groei, daling van de leegstanden en werkloosheid. De credit crunch verergert niet, kortom er zijn kansen.
In Europa zoekt men alleen naar safe havens en die zijn er niet veel (wat in Duitsland, Scandinavië, Londen, Parijs, wat retail). Maar de kantoren in die safe havens lijken te duur (men zette een rood kringetje om Parijs, Londen West end en Stockholm).
Ik vond de verschillen in aanvangsrendementen van kantoren in de diverse Europese steden ex PIGS niet erg van elkaar verschillen, d.w.z. het kwaliteitsspel lijkt nog niet uitgespeeld.
Logistics in Scandinavië zijn ook populair (daar ben ik altijd wat huiverig voor)
Retail is duidelijk heel wat veiliger, al is dit nu toch wel erg duur in bijvoorbeeld Amsterdam en München. Maar Stockholm, Berlijn en Helsinki bijvoorbeeld lijken me heel goedkoop.
Dan Azië Pacific. Daar hoort tegenwoordig Australië/ NZ officieel bij, ondanks hun Engels staatshoofd. De Aussie die al 15 jaar in Singapore woont was vooral positief over Australië en Japan van de kernlanden (andere kernlanden: Singapore, Hongkong, Zuid Korea; niet China/ Taiwan dat is nog te onderontwikkeld en te onzeker qua marktregeulering/ eigendomsrechten etc).
Bij Australië moest je vooral kantoren in Sydney kopen (en vooral niet in Melbourne en ok de tweederangs winkelcentra waar Australië bol van staat vond hij geen goed idee). Financiering was te duur.
In Japan is financiering juist erg goedkoop (2% hypotheekrente) en daar koop je dus met flinke financiering. aanvangsrendementen in Tokio zijn bijna 5% en dat is extreem hoog naar Japanse begrippen, vooral na daling van de kantoorhuren van 50% sinds de top). Ik denk dat nu de BTW-verhogingen er door dreigen te komen heel wat Japanners bang worden voor inflatie en zich vol willen laden met REIT's, nu zelfs de Bank of Japan dat een acceptabele belegging vindt.
In Singapore zijn de winkelcentra aantrekkelijk en kantoren gevaarlijk (vooral door landaanwinning).
Zuid Korea lijdt onder overaanbod van kantoren in Seoel, maar er zijn wel kansen.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten