In het verleden liet ik
me vooral leiden door de komende enorme schaarste aan woningen voor ouderen,
vooral voor 75+. Zorgvastgoed moest daarom heel interessant zijn als belegging.
Het aantal huishoudens in
deze leeftijdsgroep is de enige groep die flink stijgt in Nederland. En dat
betekent een enorme groei van de vraag naar woningen voor ouderen, die
levensloopbestendig zijn en zorgwoningen (vooral beschermd wonen).
.
Je moet waarschijnlijk
nog wel steeds alleen maar kopen in de demografisch aantrekkelijke gebieden van
Randstad en stedenrij Brabant/ Gelderland.
Deze keer werd via vooral
de vragen vooral het accent op de zorgrisico’s gelegd. De onbetrouwbaarheid van
de overheid die regelingen onrendabel kan maken (en misschien electoraal
gedwongen kan worden de huren onder de prijs te houden die de schaarste
aangeeft, net als in de jaren vijftig), de zorgverstrekker die een wanprestatie
levert/ insolvabel wordt.
Het risico van alternatieve
aanwendbaarheid valt eigenlijk wel mee. Je kunt heel aantrekkelijke
zorgwoningen maken, groot, gemakkelijk, dicht bij zorgvoorzieningen, leuke
locaties. Een appartement met aanpassingen voor rolstoelen, badkamers, wc’s is
niet langer te bijzonder om die dure aanpassingen bij verkoop te moeten
afschrijven.
Je kunt kennelijk op
aantrekkelijkere locaties kopen als je belooft voor ouderen te bouwen.
Marielle Rompa had denk
ik zinvolle opmerkingen. Je moet zorgen voor een vrolijke sfeer in zorgvastgoed
en de omgeving ervan. Zorgkosten zijn door de politiek definitief als te hoog
gezien, zelfs een SP kan daar niet meer omheen. D.w.z. veel bejaardentehuizen
gaan dicht (met dat onroerend goed met te kleine, verouderde kamertjes is niets
meer te doen) en meer ouderen zullen thuis blijven wonen. De fragielen die bij
de tijd zijn gaan dure zorg kopen en duur huren. Er komt enorme vraag naar
langdurig zware zorg vanwege de komende golf na 2025 van Alzheimer De scheiding
tussen zorgkosten en woonkosten is definitief.
Hoofd research van der
Grijp gaf aan dat tot 2017 huishoudens met zware zorg afnemen, maar dan heel
lang flink gaan stijgen. Met domotica kunnen mensen langer op zich zelf wonen (misschien is domotica een betre belegging dan zorgvastgoed).
Ido Esman had het erover
of zorgvastgoed een aparte beleggingscategorie is. Nee zeggen de meesten, de
correlatie met huurwoningen was 0,89 en zal nog verder gaan toenemen. Ja zegt
Esman natuurlijk, want je kunt via specialisatie waarde toevoegen, zorgen dat
er meerwaarde “alpha” komt uit de combinatie zorg en wonen (maar hoe…). Men
richt zich op segment huur van € 700-900 bij voorkeur. Sommigen waren benauwd
dat bejaarde na enige jaren die huur niet meer kan betalen uit zijn niet
geïndexeerd pensioen.
Sommers was de
projectmanager van zorgvastgoed. Hij had een wollig verhaal vooral over
risicomanagement. De zorgmanager kan slecht/ duur/ insolvabel zijn, zorgen voor
imagoschade etc. Transformatie naar gewone appartementen moet mogelijk zijn. De
wooncomponent heeft duidelijke, bekende risico’s. De zorgcomponent heeft
onduidelijke risico’s. Daarom is er een risicopremie boven gewone huurwoningen
nodig.
Conclusie: zorgvastgoed kan nog steeds interessant zijn vanwege de
betere locaties en de groeiende schaarste, maar vereist een hogere risicopremie
ten opzichte van huurwoningen (wel een lagere dan die van gewone winkels en
kantoren). Die extra risicopremie is niet zo duidelijk te zien in de
huurrendementen (vooral ook als je rekening houdt met de onmogelijkheid van
uitponding), misschien is het commerciële zorgvastgoed (niet ziekenhuizen)
interessant.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten