De FED publiceerde de flow of funds over het tweede kwartaal. Dan zie je hoe veel rijker men is geworden in Amerika en hoe de schulden (relatief) zijn gegroeid. Er is een stijgende trend sinds 1981 die samenging met de dalende trend van de rente. Op lange termijn hoort de trend volgens economen als Woody Brock niet stijgend te zijn (en te fluctueren rond 430%, maar dat cijfer is niet echt hard te maken, alhoewel Woody er (lang geleden) een goed verhaal bij hield).
In het tweede kwartaal zijn de bezittingen toegenomen (waardestijging
huizen en stijging beurzen na eind maart) en is het BNP (inkomen) fors
afgenomen. Er was een enorme sprong in waarde bezittingen versus inkomen.
Uiterst ongebruikelijk in een recessie, waarin aandelenkoersen bijna altijd veel
harder dalen dan inkomens en waarin men het steevast een slechte tijd vindt om
een huis te kopen (nu niet door lagere hypotheekrente en vermeende
onkwetsbaarheid van jonge huizenkopers voor coronaproblemen).
Calculated Risk blog had een post over mortgage equity
withdrawal, ofwel hoe veel geld de huiseigenaar onttrekt of extra aflost op
zijn hypotheek. Dat is een belangrijke bron van consumptie. Het hielp de
consumptie enorm onder Bush junior, flink onder Reagan II en Clinton II. Het
was een drama onder Obama. Onder Trump is het tot nu toe van weinig invloed geweest,
maar er is nu een kleine verbetering in het tweede kwartaal (+0,6% bijdrage).
MEW is een belangrijke reden waarom groei consumptie onder Trump iets beter was
dan onder Obama (voor 2020 tot corona was de belastingverlaging de nieuwe extra
hulp voor inkomens en consumptie).
Veel economen hebben grote zorgen over hoe veel de consumptie de afgelopen decennia is gepusht met het maken van extra schuld en niet met extra groei van het reële inkomen (zie plaatje Scott Grannis in mijn vorige post). Na 2008 werd dat heel anders en ging vooral de overheid en even later ook bedrijfsleven veel meer schuld maken, terwijl de consument minder schuld kreeg (met name door afschrijvingen op hypotheekschulden).
De waardedaling van huizen na 2006 forceerde een daling van
hoeveel hypotheken je kon nemen.
Je ziet in bovenstaand plaatje een ongebruikelijk grote
sprong van de waarde van het huizenbezit in de VS bij een kleine stijging van
de schulden (de hypotheekschuld groeide wat, terwijl het inkomen een klap
kreeg). Deze stijging is wel een breuk in de trend sinds 2009. De
hypotheekschuld versus inkomen is overigens niet erg hoog in de VS, veel lager
dan in de meeste andere Angelsaksische landen en Nederland.
In Nederland en Groot-Brittannië en nog veel meer landen rekenen
we erop dat de waarde van huizen stijgt en dat dit de afschrijvingen door
veroudering ruim compenseert. Als dat zo is, dan kun je lekker consumeren via
extra hypotheekschuld. Maar als het niet goed gaat met de waarde van je huis,
dan gaat dat fout. In stedelijke gebieden waar de bevolking groeit en waar de waarde
voor een groot deel in de grond zit, heb je goede kansen dat die afschrijvingen
door veroudering worden goed gemaakt door waardestijging van de schaarse grond.
Maar dat is niet overal zo. Op het platteland is er vaak weinig waardestijging
van grond, een teruglopende bevolking. In o.a. Japan zijn de afschrijvingen
veel groter, door snelle veroudering vanwege bescherming tegen aardbevingen en
de cultuur dat een oud huis slecht is, dat je in een nieuw huis moet wonen. In
Duitsland heb je dat ook enigszins. Maar wij in Nederland en bijvoorbeeld het
VK vinden het juist prachtig om in een sfeervolle (voortdurend goed rendabel gerenoveerde)
oude wijk te wonen.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten