Het Minsky moment voor de Nederlandse huizenkopers

Het Kunduz-akkoord leidt volgens mijn jongere collega’s tot een schandalige stijging van de lasten voor een huizenkoper. Als hij van een aflossingsvrije hypotheek moet overstappen naar een annuïteitenhypotheek moet hij ineens 31% meer op tafel leggen bij een rente van 4% (bij een rente van 8% was dit maar 10%, d.w.z. de schande wordt minder als de rente stijgt, maar de schade wordt wel groter door de nog hogere lasten). Dat die politici zo maar gedachteloos zo’n enorme verzwaring opleggen, ophangen die Kunduz-coalitie malloten, zo hoor je ineens (er is nog hoop voor Wilders).
 

Hoe kan de huizenmarkt zo’n kostensprong overleven? Dat is inderdaad een moeilijke zaak. Plotseling wordt duidelijk dat de huizenprijzen wel eens meer en langer naar beneden kunnen gaan.

Na een enorm lange periode van stijgende huizenprijzen, na de oorlog verdubbelden de huizenprijzen meestal toch na tien tot vijftien jaar of nog eerder, was men er vast van overtuigd geraakt dat dit zo hoort, een ijzeren wet die ook de post babyboomer rijk zou maken.

Daarom ging men huizen zo speculatief mogelijk financieren: de hele koopprijs en men loste niet af. Aflossing was niet nodig want binnen enkele jaren was de prijs immers verdubbeld.

Dat zijn kenmerken van een Minsky cyclus (vooral is Hyman Minsky aangehaald bij de kredietcrisis als uitleg waarom de kredietmarkt ineens niet meer kon functioneren). Eerst gaat de waarde van een belegging omhoog omdat deze goedkoop is en goede vooruitzichten heeft. Daarna is de belegging niet meer zo goedkoop, maar het inkomen (of het vermijden van huurbetalingen) zat nog goed. Daarna gaat men alleen maar kopen omdat men gelooft in het prijsmomentum en men doet dat met steeds meer geleend geld. Dan is men rijp voor een Minsky moment. De prijzen gaan flink omlaag, de financiering wordt een probleem en de ellende is niet meer te overzien.

Na de oorlog waren huizen kruizen (de onderhoudslasten gingen omhoog, terwijl je de huren niet mocht verhogen), maar ineens gingen huizenprijzen stijgen vanwege de schaarste en dat ging maar door. Het werd steeds makkelijker om een hypotheek te krijgen. De lonen stegen hard. Toen kreeg je in 1978 het eerste Minsky moment op de Nederlandse huizenmarkt: de rente ging als een raket omhoog en men werd voorzichtiger met klimhypotheken te verstrekken (nog erger dan aflossingsvrij, maar dat kon vanwege de hoge inflatie, dacht men). De rente steeg van 8 naar 13% en je kon je huis in 1982 alleen maar kwijt tegen ruim 25% lagere prijzen dan 1978. In veel gevallen was het nog erger (ik kocht in 1982 mijn huis tegen een ruim 55% lagere prijs dan de verkoper in 1978 betaalde).  Het duurde ruim tien jaar voor je weer boven de top van 1978 kwam, de prijzen bleven van 1982 tot 1986 op de bodem liggen voordat een en ander weer goed kon aantrekken.

 Rond 2006 was men de ellende van 1978-1982 totaal vergeten en kocht men tegen waanzinnige prijzen huizen. Iedereen wist eigenlijk wel dat die minstens 30% te duur waren, maar gezien het verleden wist je ook wel dat op lange termijn de huizenprijs nog veel verder omhoog kon, dus je kocht maar. In 2007 ging het weer mis en ging de daling van de huizenprijzen heel ordelijk tot nog toe. Door de steeds moeilijker te verkrijgen hypotheekfinanciering tegen niet meer zo’n lage rente met ineens aflossingsverplichtingen krijgt de huizenmarkt in 2012 een nieuwe klap. De situatie is nu erger dan in 1978 (de rente is nu weliswaar lager, maar de loonstijging ook en de verslechtering van de mogelijkheden om aan een hypotheek te komen is nu groter en de overwaardering is nu ook groter dan in 1978).

Eigenlijk kwam pas nu het echte Minsky moment: het besef dat huizen over tien jaar vermoedelijk niet meer waard zijn dan in 2007 en een daling vanaf top van minstens 20% nodig is. Een echte Minsky daling is veel groter, eerder richting 50% (wat je ziet in Ierland en Spanje als je je huis echt wil verkopen) en in de nodige keren als het een echte bubbel is 70-80% (het kan nog erger: internet aandelen daalden na 2000 vaak met 99%). Nederland komt er gemiddeld misschien nog genadig van af met 20-30% daling van top, omdat er zo weinig gebouwd is en steeds meer mensen in de Randstad willen wonen.

In het plaatje hierboven zijn wat beleggingen afgebeeld waarvan de prijzen hemelwaarts gingen tot het Minsky moment optrad.