huizenprijzen VS

Op het blog The Big Picture van Ritholtz staat een update van de reële prijs van een huis in de VS volgens Shiller. De reële prijs van een huis is constant volgens Shiller op lange termijn. Ritholtz trekt daarom de trend van de afgelopen jaren wat verder naar beneden.

Ik denk dat de waarde in van huizen in de VS ongeveer in stappen gaat. We hebben een hele tijd gehad dat de index rond 110 schommelde (en daarvoor rond 100 en 70) en nu kan hij enige tijd rond 150 schommelen of langzaam stijgen. De index van Shiller corrigeert ervoor dat het gemiddelde huis in de VS steeds groter wordt en steeds luxer. Daarom stijgt de index zo weinig.

Benderly is het oneens met die horizontale trend van de huizenprijzen. Wij Europeanen hebben een sterk stijgende reële prijs gezien van huizen omdat ze schaars zijn op de plekken waar veel mesen wonen en die niet ontvolken. Op die plekken groeit de waarde van het huis met het inkomen, niet de inflatie.
Benderly stelt dat in een groot deel van de VS huizen niet schaars zijn en de waarde daardoor slechts groeit met de stijging van de bouwkosten. In een beperkt deel van de VS (ongeveer 1/3, maar hier zit 2/3 van de waarde geconcentreerd) is er wel schaarste en daar stijgt de waarde van een huis gemiddeld 2% sneller dan de inflatie. Dat lijkt me een beter verhaal.