Met enige verbazing zag ik de koers van Wereldhave 8% dalen op de aankoop van een prima winkelcentrum van ook ongeveer 8% van de portefeuille. Beleggers waarderen het winkelcentrum kennelijk op 0 euro. Tegenwoordig ben ik particuliere belegger, dus ik kan niet de expertise van de portfoliomanager vastgoed te hulp roepen voor een weloverwogen oordeel. Maar ik heb er uiteraard wel een oordeel over. De aankoop van het winkelcentrum in Hoofddorp was iets aan de prijs, maar grenzend aan een eigen winkelcentrum dat daardoor iets meer waard zal zijn geworden. Het winkelcentrum is gekocht tegen een netto huurrendement waarvan ik vroeger zou watertanden als dat zou zijn voorgesteld in een beleggingscommissie voor een van onze pensioenfondsen en dat alleszins redelijk lijkt bij de weer gedaalde rente en structureel iets hogere inflatie naar mijn verwachting.
Onroerend goed lag door de sterk gestegen rente erg slecht en kantoren hadden zoals zo vaak extra problemen met leegstand. Onroerend goed aandelen, REITS, hebben het daarom verdrietig slecht gedaan in het afgelopen jaar. Zelfs zorgvastgoed ontkwam niet aan de malaise, zoals ik zelf meemaakte met een plukje Aedifica, gekocht een week voor de emissie. Het doen van een emissie is vaak een ramp voor de aandeelhouder, maar maakt het fonds groter en daarmee het aanzien en het inkomen van de manager groter. Ook bij Wereldhave is er dus een kleine emissie gedaan om de verkoper te kunnen betalen en een minimale verbetering van de balans. Maar Wereldhave noteert tegen een flinke discount. Aandeelhouders dus boos dat er een emissie komt in plaats van dat eigen aandelen worden ingekocht. Dit soort emissies bij een flinke discount omdat de vermogensverhoudingen te slecht zijn geworden (omdat men de slechtere tijden niet zag aankomen)zijn schering en inslag. Zazel op hun pad zou Maarten Toonder van heer Bommel zeggen. In de afgelopen decennia zijn vele vastgoedmaatschappijen bij slechte vastgoedmarkten hierdoor de nodige keren met 70-80% gedaald, waarna ze vaak zeer koopwaardig waren, als ze niet failliet gingen.
Zelf heb ik een plukje Wereldhave gekocht (doe zelf uw onderzoek, dit soort aandelen kan flink verder in koers dalen, het is een populair aandeel bij shorters, maar ik hoop uiteraard van niet). Het nieuwe management heeft goed gesaneerd en lijkt waarde toe te voegen met een nieuwe stijl van management van winkels. Chart technisch lijken REITS uit te breken (naar boven) na een lange daling. Er is voldoende somberheid over winkels en de invloed van verkopen op internet lijkt voldoende te zijn verdisconteerd, waardoor kwaliteitsvastgoed het zou moeten redden als belegging bij niet al te hoge rentes. Het dividend van Wereldhave is hoog en de waarde van de vastgoedportefeuille is weer in een stijgende trend. Als de vorige eigenaar klaar is met de verkoop van het belang in Wereldhave, kan de weg omhoog weer gevonden worden, mits geen nieuwe rampen zoals flink stijgende rente en nieuwe belastingen.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten