Ik ben net terug van enkele voordrachten bij de Vereniging van Beleggingsanalisten voor de toekomst van de Nederlandse winkelmarkt.
Daar had je weer de belegger die zei dat je in A1 winkels moest beleggen, in supermarkten en goede wijkcentra/goede middelgrote steden waar iets te beleven valt.
En Multi Vastgoed, de ontwikkelaar die wist dat 1/3 van de winkels op de verkeerde plaats lag en er dus nog veel te ontwikkelen viel.
Is er nog iets te doen met voor eeuwig leegstaande winkels? Nee, dat is er niet.
Gelukkig zat niemand in een van de 135 overbodige winkelboulevards.
Aanloopstraten? Nee, iedereen zat in het hoofdwinkelgebied. Wat zijn al die beleggers toch goed. De afgelopen tien jaar werd er 8,8% verdiend op winkelbeleggingen en dat was meer dan op obligaties (niet al te langlopende) en aandelen (geen Amerikaanse natuurlijk). Winkels komen daarom geweldig uit elke ALM-studie en het is een wonder dat niet ieder pensioenfonds voor meer dan 50% van de beleggingen in winkels zit.
Het wonder is helaas sinds een paar jaar voorbij. De vertegenwoordiger van de branche-organisatie InRetail wist het haar fijntjes uit te leggen. De trend naar internetverkopen is veel sneller gegaan dan gedacht, met allerlei gevolgen. In 2010 werden ze nog uitgelachen dat er 20-30% minder winkels nodig zijn, maar nu niet meer. Men koopt echt nog wel in de winkels, maar men heeft minder ruimte nodig, want men kan alles via plaatjes op internet laten zien. Minder voorraad nodig, betere logistiek.
Er is de laatste jaren 30% winkelmetrage bijgekomen en de omzetten zijn met 13% gedaald (en de bevolking is met 5% gestegen).
Winkels zouden door de taxateurs met 20-30% afgewaardeerd moeten worden (met uitzondering van A1 winkels in de vier grote steden) en dan ontstaat weer lucht.
Nu voorkomt de hokjesgeest (de berekeningen in de hokjes van het spreadsheet) dat men wil verhuren voor korte tijd op niet echte A1 locaties. Dat zorgt namelijk voor waardedaling groter dan de huuropbrengsten. Dus je kunt het beter leeg laten staan tot de instanties ingrijpen na twee jaar.
Men zal er echt aan moeten dat er voor kortere tijd verhuurd wordt, dat winkels kleiner worden. Bepaalde soorten winkels die voor een belevenis zorgen zoals boekwinkels moeten voortaan gratis kunnen huren, net zoals nu al de huurprijzen in sommige meubelboulevards zijn om te grote leegstand te vermijden.
Men zal meer combinaties van horeca en winkel moeten toestaan.
De toekomst is voor de winkels die internetverkopen en fysieke winkels combineren. Daar zit de vraag naar winkelmetrage in.
Vergeet het maar in de krimpregio's, in versnipperde kleine winkelcentra. Er moet wat te beleven zijn, service geboden worden, de winkelmarkt wordt een grote horeca-aangelegenheid. Maar wel tegen veel lagere huren op gunstige condities voor de huurder.
Er werd een annecdote aangehaald van een Amsterdamse student die aan een Volkskrantverslaggever vroeg of er winkels in Assen zijn. Hoe onwetend en hoe treffend de toekomst voorspellend voor kleinere middelgrote winkelsteden met minder toeristische aantrekkingskracht dan Assen. Nee, Drentenieren gaat de trends naar meer urbanisatie niet stoppen.
Tja, men wist me toch niet erg te overtuigen om meer in winkels te beleggen, hoe veilig dat ook geweest is volgens de ALM-cijfers uit het verleden.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten