6 jaar zijn de huizenprijzen nu al aan het dalen in de VS en volgens Case Shiller is 34% van de topprijzen af en in de zandbakstaten meer dan 50%.
5 miljoen huizenbezitters verloren hun huis en van de 76 miljoen hypotheken staan er 14 miljoen onder water bij de huidige prijzen. De waardedaling is goed voor de helft van Amerikaanse BNP.
Tijd voor een wat positiever verhaal vond Barrons, maar zelfs zij komen niet verder dan 0% in 2012 en pas echte stijging vanaf 2013. Eenzelfde soort voorzichtigheid als eind 2011 voor de aandelenmarkten, zo zal ik maar zeggen.
De positvo’s stellen dat werkgelegenheidsgroei eindelijk ergens op begint te lijken, de officiële hypotheekrente is nog nooit zo lag geweest.
De affordability index staat op 206, een record, d. w. z. het mediane gezin heeft twee maal het inkomen benodigd voor de aankoop van het mediane huis (op de top was het 102,7).
Dat zijn allemaal leuke cijfers, maar de bear stelt meewarig: zo lang foreclosures al maar toenemen en die dingen tegen een discount van ongeveer 30% gaan, wordt het niks met de hizenmarkt.
De optimist (zoals ik) klampt zich vast aan de cijfers van CoreLogic waar je in december 0,2% prijsstijging van non forced selling huizen zag en in januari +0,7%.
Er zijn nu twee soorten gebieden waar de huizenprijzen stijgen: de goede gebieden zonder veel foreclosures die altijd al populair waren en de gebieden waar de prijzen zo ontzettend veel gedaald zijn dat ze te duidelijk te goedkoop zijn geworden (zoals in een deel van de zandbakstaten, waar de prijzen te ver onder de bouwkosten zijn gedaald en de werkgelegenheidsgroei aantrekt: Phoenix +0,8% in december bijvoorbeeld). Dat laatste is een betrekkelijk nieuw argument.
De beren staan nog steeds bol van de argumenten waarom de huizenmarkt nooit meer kan herstellen en er eerst nog eens 5% van de prijzen afgeschaafd moet worden in 2012 en er in 2013 verder op Godot gewacht moet worden die met de cijfers komt van stijgende huizenprijzen.
1.De schaduwvoorraad van ongeveer 3,7 miljoen huizen moet kleiner worden, een hypotheek krijgen moet geen Sisyfusarbeid zijn.
2.Men ziet en huis niet langer als de beste belegging die je in je leven kan doen, maar een noodzakelijke verkwisting van kapitaal, nodig om goed te kunnen wonen.
3.Net als in Nederland speelt de discussie de hypotheekrenteaftrek maar eens in de vuilnisbak te doen om het begrotingstekort te dichten. In de VS zal men dit vooral bestrijden via gemiste belastingen over dan lagere huizenprijzen en minder inkomen en uitgaven door aangeslagen vertrouwen door die lagere prijzen.
4. Covers zoals die van de Barrons passen in de contraire voorkantentheorie
De trends zijn goed, de schaduwvoorraad was volgens Zandi een jaar geleden 4,5 miljoen en de nieuwe 60 dagen+ betalingsachterstanden nemen af (=over enige tijd minder foreclosures).
Vooral de inhaalactie van nieuwe gezinsvorming die nu op gang gaat komen om de dalingen sinds de kredietcrisis recht te zetten, dat moet de vraag naar huizen doen opstuwen boven wat er nu op de markt is.
Shiller is vooral optimistisch door het fikse herstel van het optimisme onder bouwers (NAHBMI), waarom dit zo’n goede leading indicator is weet hij ook niet (de praatjes van bouwers over de vooruitzichten van de huizenmarkt slaan gewoonlijk nergens op).
Geen opmerkingen:
Een reactie posten