Woningmarktseminar van VBA

Er waren vier sprekers, twee onderzoekers en twee beleggers.

De inzichten waren meestal niet heel erg verrassend. Grote steden waar iets te beleven valt, dat is in trek. Amsterdam doet het geweldig met 15% prijsstijging, ex amsterdam gaan de huizenprijzen 3,7% omhoog (en ex grote steden 2,7%). De uitleg was goed gepresenteerd, met enthousiasme en soms zelfs een beetje zelfkritiek.

Wel hoe gemakkelijk je met beleggen in huurwoningen geld had kunnen verdienen, meer dan water.

Dan moest je natuurlijk wel wat slimme dingen doen (4000 woningen in Amsterdam kopen op het dieptepunt van de markt, een goedkope financiering regelen en optimaal profiteren van uitponden). Gewoon mensen verleiden weg te gaan uit hun huurwoning (op een nette manier wegpesten, een goed alternatief als koopwoning voor starters bieden). Je verbouwt voor een paar centen je appartement als het vrijkomt, zodat het in de vrije sector komt. En presto, de huur stijgt van € 400 naar € 1200. Je verricht een goede daad door het aantal scheefwoners te verminderen. Het aantal van 60% huurwoningen in Amsterdam is veel te hoog vergeleken met de 45% die te weinig verdient om in de vrije sector/koophuis te wonen.

De politiek gaat niet tegen dit uitponden, omzetten van sociale huurwoningen in. Toen ik begon met werken was uitponden not done voor een pensioenfonds. Je verminderde daardoor de huurmogelijkheden voor de mensen en je maakte de wachtrij voor een betaalbare huurwoning nog langer dan deze toch al was (en is). 

De man van de Rabo (de Vries) gaf een genuanceerd beeld aan die voorkeur voor de grote steden en de Randstad. Maar ook in die gebieden zijn er wijken die niet meedoen aan de prijsstijging. Hij haalde Urk aan als de ideale belegging, daar waren ze ongevoelig voor de crisis. Na 2008 daalden de huizenprijzen met 20% en nog steeds zitten we landelijk 14% onder de top. Hij verwacht een waardestijging van 5% in de komende twee jaar. Daarna ziet hij een afvlakking voor zo ver je zoiets kunt voorzien. 10% van de daling komt door de hervormingen op de huizenmarkt ( lagere hypotheekaftrek, meer eigen geld nodig, meer aflossen etc.). De betaalbaarheid van woningen met 17% landelijk is laag, lager dan de 29% van 2007. Daarom kan het verder omhoog.

De andere trend is naar meer eenpersoonshuishoudens door de vergrijzing (en studenten die ineens een studentenwoning moeten krijgen in plaats van een gewone kamer). Mensen van 75+ zeggen dat ze een andere woning moeten krijgen, maar dat dit niet lukt.

Ponds van de atlas van Nederlandse gemeenten vertelde enthousiast over waarom de waardestijging in sommige gemeenten zo veel hoger was dan elders. Werk nabij en veel te beleven (via vele factoren). Hij gaf als voorbeeld de Kanaleneilanden in Utrecht, met veel werk dichtbij en verbetering van de andere factoren. Stijging van hoog opgeleiden in je gemeenten en een monumentale grote stad staan borg voor veel waardestijging in de afgelopen jaren. Veel jongeren is ook een plus, zij verhuizen meer. Zoetermeer was slecht door de andere factoren dan werk.

Hij gaf goed aan dat het erom draait of de factoren verbeteren of niet, zelfs als dit van een laag niveau komt (Kanaleneilanden). Verbetert de locatie, koop dan. Zo denk ik al jaren. Eens dus.

Bouwinvest hield een goed verhaal. Zij hebben een benijdenswaardige allocatie over alleen de goede gebieden (Randstad 84%, Brabantse steden en Zwolle/Nijmegen). Veel aandacht voor ouderenwoningen natuurlijk, maar ook voor allerlei andere zaken. Enkele slides hierover werden naarstig gefotografeerd met de smartphone.

En zo ongeveer afsluitend vroeg Philip Menco aan de presentatoren wat er de komende vijf tot tien jaar wel eens heel anders gaat worden. Daar kwamen geen bevredigende antwoorden op. Ik zou zeggen rentestijging door hogere inflatie vanwege populisme (protectionisme, te hoge overheidsuitgaven aan niet-investeringen). Overheidsregulering (stoppen van uitponding, huurstop, lagere hypotheekaftrek etc.). Te veel bouwen (niet waarschijnlijk, maar vaak een reden) .

Verder zie ik als mogelijke tegenvaller dat men de koopkracht van de mensen die de komende jaren met pensioen gaan wordt overschat.Bij defined benefits heb je een goed pensioen in veel gevallen, maar als je nu via defined contribution spaarkapitaal een pensioen moet kopen, dan wordt het nu vaak sappelen. Met € 1 miljoen koop je nu een aanvullend pensioen van ongeveer € 36.000. Daarmee ga je geen superduur appartement huren geschikt voor bejaarde wensen.