10 april 2014

Zorgvastgoed seminar SAREF (Syntrus Achmea Real Estate Finance)


In het verleden liet ik me vooral leiden door de komende enorme schaarste aan woningen voor ouderen, vooral voor 75+. Zorgvastgoed moest daarom heel interessant zijn als belegging.

Het aantal huishoudens in deze leeftijdsgroep is de enige groep die flink stijgt in Nederland. En dat betekent een enorme groei van de vraag naar woningen voor ouderen, die levensloopbestendig zijn en zorgwoningen (vooral beschermd wonen).

.
Je moet waarschijnlijk nog wel steeds alleen maar kopen in de demografisch aantrekkelijke gebieden van Randstad en stedenrij Brabant/ Gelderland.

Deze keer werd via vooral de vragen vooral het accent op de zorgrisico’s gelegd. De onbetrouwbaarheid van de overheid die regelingen onrendabel kan maken (en misschien electoraal gedwongen kan worden de huren onder de prijs te houden die de schaarste aangeeft, net als in de jaren vijftig), de zorgverstrekker die een wanprestatie levert/ insolvabel wordt.

Het risico van alternatieve aanwendbaarheid valt eigenlijk wel mee. Je kunt heel aantrekkelijke zorgwoningen maken, groot, gemakkelijk, dicht bij zorgvoorzieningen, leuke locaties. Een appartement met aanpassingen voor rolstoelen, badkamers, wc’s is niet langer te bijzonder om die dure aanpassingen bij verkoop te moeten afschrijven.

Je kunt kennelijk op aantrekkelijkere locaties kopen als je belooft voor ouderen te bouwen.
 

Marielle Rompa had denk ik zinvolle opmerkingen. Je moet zorgen voor een vrolijke sfeer in zorgvastgoed en de omgeving ervan. Zorgkosten zijn door de politiek definitief als te hoog gezien, zelfs een SP kan daar niet meer omheen. D.w.z. veel bejaardentehuizen gaan dicht (met dat onroerend goed met te kleine, verouderde kamertjes is niets meer te doen) en meer ouderen zullen thuis blijven wonen. De fragielen die bij de tijd zijn gaan dure zorg kopen en duur huren. Er komt enorme vraag naar langdurig zware zorg vanwege de komende golf na 2025 van Alzheimer De scheiding tussen zorgkosten en woonkosten is definitief.

Hoofd research van der Grijp gaf aan dat tot 2017 huishoudens met zware zorg afnemen, maar dan heel lang flink gaan stijgen. Met domotica kunnen mensen langer op zich zelf wonen (misschien is domotica een betre belegging dan zorgvastgoed).
 

Ido Esman had het erover of zorgvastgoed een aparte beleggingscategorie is. Nee zeggen de meesten, de correlatie met huurwoningen was 0,89 en zal nog verder gaan toenemen. Ja zegt Esman natuurlijk, want je kunt via specialisatie waarde toevoegen, zorgen dat er meerwaarde “alpha” komt uit de combinatie zorg en wonen (maar hoe…). Men richt zich op segment huur van € 700-900 bij voorkeur. Sommigen waren benauwd dat bejaarde na enige jaren die huur niet meer kan betalen uit zijn niet geïndexeerd pensioen.
Sommers was de projectmanager van zorgvastgoed. Hij had een wollig verhaal vooral over risicomanagement. De zorgmanager kan slecht/ duur/ insolvabel zijn, zorgen voor imagoschade etc. Transformatie naar gewone appartementen moet mogelijk zijn. De wooncomponent heeft duidelijke, bekende risico’s. De zorgcomponent heeft onduidelijke risico’s. Daarom is er een risicopremie boven gewone huurwoningen nodig.
Conclusie: zorgvastgoed kan nog steeds interessant zijn vanwege de betere locaties en de groeiende schaarste, maar vereist een hogere risicopremie ten opzichte van huurwoningen (wel een lagere dan die van gewone winkels en kantoren). Die extra risicopremie is niet zo duidelijk te zien in de huurrendementen (vooral ook als je rekening houdt met de onmogelijkheid van uitponding), misschien is het commerciële zorgvastgoed (niet ziekenhuizen) interessant.

Geen opmerkingen:

Een reactie posten